아파트 공시가격 급등, 강남 보유세 부담 최대 150% 증가 예상

이재명 정부의 부동산 정책 변화 속에서 올해 서울 아파트 공시가격이 대폭 상승할 전망이다. 특히 강남과 한강벨트 지역 고가 아파트 소유자들은 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다.

공시가격 산정 완료, 다음 주 발표 예정

국토교통부와 한국부동산원은 올해 공시가격 산정 작업을 마치고 현재 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이다. 다음 주 공시가격안 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정이다.

정부는 지난해 11월 공청회에서 올해 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결하기로 했다. 새 정부 출범으로 윤석열 정부의 '공시가격 산정체제 합리화 방안' 재검토가 필요해졌고, 지난해 서울 아파트값 급등으로 현실화율을 높이지 않아도 공시가격이 크게 올라 보유세 부담이 급증할 것으로 예상됐기 때문이다.

시장 변화와 공시가격의 괴리

흥미로운 점은 현재 부동산 시장 상황과 공시가격 산정 시점의 차이다. 지난해 11월부터 올해 1월까지 서울 아파트값은 지속적으로 상승했지만, 2월부터는 이재명 대통령의 양도소득세 중과 유예 종료 공식화와 다주택자 압박 정책으로 급매물이 급증하고 일부 지역에서 가격 하락이 시작됐다.

한국부동산원 조사에 따르면 지난해 서울 아파트값은 8.98%, 실거래가지수는 11.98% 상승했다. 공시가격은 두 변동률 중간 수준인 두 자릿수 상승을 보일 가능성이 크다.

강남·한강벨트, 보유세 상한선까지 증가

지난해 아파트값이 급등한 강남과 한강벨트 지역 주요 아파트들은 공정시장가액비율을 작년 수준으로 동결해도 종부세 부과 대상이 세부담 상한(전년도 납부세액의 150%)까지 보유세가 늘어나는 단지가 많을 것으로 예상된다.

구체적인 보유세 증가 사례:

• 마포구 아현동 래미안푸르지오(84.59㎡): 공시가격 18억2천만원(36% 상승) 시 보유세 299만원 → 416만원(117만원 증가)
• 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠(84.81㎡): 공시가격 20억6천400만원(50% 상승) 시 보유세 325만원 → 454만원(129만원 증가)
• 서초구 반포자이(84㎡): 공시가격 34억6천750만원(25% 상승) 시 보유세 1천275만원 → 1천790만원(515만원 증가)

이재명 정부의 새로운 공시가격 로드맵

정부는 올해 하반기 이재명 정부의 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 발표할 예정이다. 국토연구원이 관련 연구용역을 진행 중이며, 현실화율 90%라는 최종 목표는 유지하면서 향후 5년간 현재 평균 69%선인 현실화율을 어느 수준까지 올릴 것인지가 핵심 쟁점이다.

특히 이재명 대통령이 초고가주택의 보유세를 선진국 수준으로 높일 수 있다고 언급한 만큼, 초고가 주택의 경우 목표 현실화율 90%에 더 빨리 도달하도록 하는 방안도 검토될 것으로 보인다.

전문가들의 우려와 제언

전문가들은 공시가격이 보유세뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67가지 행정 목적으로 이용되는 정책 지표인 만큼 안정성과 예측 가능성을 고려해야 한다고 강조한다.

한 대학교수는 "매년 현실화율을 상향하면 가격 상승기에는 시세 변동분 이상으로 공시가격이 오르고, 시세가 하락할 때도 현실화율 제고분으로 인해 공시가격은 올라 보유세 부담이 커질 수 있다"며 "예측 가능하면서도 안정적인 공시 체계가 마련돼야 한다"고 말했다.

이번 공시가격 발표는 이재명 정부의 부동산 정책 방향성을 가늠할 수 있는 중요한 지표가 될 것으로 보인다. 특히 다주택자와 초고가 주택 보유자에 대한 세부담 강화 정책이 본격화될 경우, 부동산 시장에 미칠 파급효과가 주목된다.