서울 아파트 공시가격 급등 예고, 강남 보유세 부담 폭증

올해 서울 아파트 공시가격이 대폭 상승하면서 강남과 한강벨트 지역 아파트 소유자들의 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 최근 부동산 시장에 급매물이 증가하고 호가가 하락했음에도 불구하고, 이미 산정이 완료된 공시가격에는 지난해 집값 상승분이 고스란히 반영되었기 때문이다.

현실과 괴리된 공시가격 산정 시스템

국토교통부와 한국부동산원은 다음 주 올해 공시가격안 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정이다. 정부는 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결하기로 했지만, 지난해 서울 아파트값이 급등한 영향으로 공시가격은 여전히 큰 폭으로 상승할 것으로 예상된다.

특히 문제가 되는 것은 공시가격 산정 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리다. 부동산원은 매년 1월 1일 기준으로 공시가격을 산정하지만, 이재명 대통령이 양도소득세 중과 유예 종료를 공식화한 2월 이후 급매물이 급증하고 일부 지역에서는 가격 하락이 시작되었다.

강남·한강벨트 보유세 급증 불가피

신한프리미어패스파인더 우병탁 전문위원의 분석에 따르면, 주요 아파트 단지들의 보유세 부담이 상당히 늘어날 전망이다.

마포구 래미안푸르지오(84.59㎡)의 경우 올해 공시가격이 18억 2천만원으로 작년 대비 36% 상승할 경우, 보유세는 299만원에서 416만원으로 117만원 증가한다.

성동구 래미안옥수리버젠(84.81㎡)은 공시가격이 20억 6천400만원으로 50% 이상 뛸 경우, 보유세가 325만원에서 454만원으로 늘어난다.

서초구 반포자이(84㎡)는 공시가격이 34억 6천750만원으로 25% 상승 시 보유세가 1천275만원에서 1천790만원으로 500만원 이상 증가할 것으로 추정된다.

이재명 정부의 새로운 공시가격 로드맵

정부는 올해 하반기 이재명 정부의 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 발표할 예정이다. 현재 국토연구원이 관련 연구용역을 진행 중이며, 현실화율 90%라는 최종 목표는 유지하면서 향후 5년간 현재 평균 69%인 현실화율을 어느 수준까지 올릴지가 핵심 쟁점이다.

특히 이재명 대통령이 초고가주택의 보유세를 선진국 수준으로 높일 수 있다고 언급한 만큼, 초고가 주택의 현실화율을 우선적으로 90% 목표에 도달시키는 방안도 검토되고 있다.

정책의 예측 가능성 확보 필요

전문가들은 공시가격이 보유세뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67가지 행정 목적으로 활용되는 만큼 안정성과 예측 가능성을 고려해야 한다고 지적한다.

한 대학교수는 "집값 변동성이 큰 과도기에는 공시가격과 시세 간 역전현상이 발생할 수 있고, 이로 인한 조세저항도 우려되는 만큼 예측 가능하면서도 안정적인 공시 체계가 마련돼야 한다"고 강조했다.

결국 새 정부는 부동산 시장 안정과 조세 형평성, 그리고 정책의 일관성 사이에서 균형점을 찾아야 하는 과제를 안고 있다. 하반기 발표될 새로운 로드맵이 이러한 딜레마를 어떻게 해결할지 주목된다.