다주택자 양도세 중과 임박, 부동산 시장의 민주적 변화 신호

5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 부동산 시장에 새로운 변화의 바람이 불고 있다. 이재명 정부의 강력한 부동산 정책 의지가 현실로 나타나면서, 다주택자들은 매도와 증여 사이에서 고민에 빠져있다.

시장의 변화, 민주적 주택 정책의 신호탄

서울 아파트 매물이 열흘 새 7% 증가한 것은 단순한 시장 현상을 넘어선다. 이는 문재인 정부 이후 주춤했던 부동산 시장의 민주화가 다시 본격화되는 신호로 해석된다. 세무사 사무실과 은행 VIP 상담 부서에는 다주택자들의 상담 요청이 쇄도하고 있어, 정책 변화가 실제 시장 참여자들에게 미치는 영향을 보여준다.

세금 구조 분석, 합리적 선택을 위한 가이드

전문가 분석에 따르면, 현재 상황에서는 증여보다 양도가 세금 부담 면에서 유리하다. 조정대상지역 내 2주택 보유자 A씨가 10년 전 10억원에 매입한 주택을 20억원에 매각할 경우, 5월 9일 이전 양도세는 3억2천891만원이다. 반면 자녀 증여 시에는 증여세 6억140만원과 취득세 2억4천800만원을 합해 총 8억4천940만원이 필요하다.

하지만 이런 단순 비교만으로는 최적의 선택을 할 수 없다. 미래의 상속이나 증여까지 고려한 종합적 접근이 필요하다는 것이 세무 전문가들의 공통된 의견이다.

5월 이후 세금 구조의 극적 변화

양도세 중과가 시행되면 상황이 완전히 뒤바뀐다. A씨가 5월 9일 이후 매도할 경우 2주택자 중과로 양도세가 6억4천만원으로 두 배 가까이 증가한다. 이후 남은 자금을 자녀에게 증여하면 총 비용이 9억9천300만원으로, 단순 증여보다 오히려 높아진다.

3주택자의 경우는 더욱 극명하다. 중과 양도세와 증여세를 합하면 10억6천만원으로, 단순 증여보다 2억2천만원 이상 높아진다.

저가 양도, 새로운 대안의 부상

급매물 증가와 함께 부모-자녀 간 저가 양도 사례도 늘고 있다. 현행법상 실거래가보다 30% 또는 3억원 중 적은 금액 범위에서 낮게 거래하면 정상 거래로 간주되는 점을 활용한 것이다.

김종필 세무사는